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Escritórios de Alto Padrão: 4 tendências do Mercado Imobiliário em 2022


As expectativas para 2022 no mercado imobiliário de alto padrão são positivas. O ritmo de vendas e aluguel de imóveis corporativos vem aumentando gradualmente, e com as altas taxas de vacinação, alguns escritórios estão retornando às atividades presenciais.

Mesmo com essa retomada gradual, é preciso adequar-se ao novo perfil de buscas e estar preparado para um 2022 desafiador, mas com grandes expectativas.

Separamos 4 tendências do mercado imobiliário de alto padrão para 2022, confira:


1- Regime híbrido: retomada gradual e readaptação dos espaços

A pandemia de COVID-19 que surpreendeu o mundo fez com que muitas empresas adotassem o home office como regime de trabalho. Com a entrega de parte dos escritórios, o mercado imobiliário de alto padrão passou por um momento delicado que exigiu criatividade e flexibilidade. E o que esperar para 2022?

Com as altas taxas de vacinação, 2022 tende a ser mais otimista para o setor. A tendência é que as companhias voltem gradualmente a investir em espaços de escritório, mas dessa vez optando por um regime híbrido de trabalho.

Por esse motivo, é essencial que proprietários façam adaptações para atrair esse novo perfil de empresas.

Espaços com design diferenciado que permitem interação e, ao mesmo tempo, maior distância entre os funcionários, serão uma tendência. Vale lembrar que colaboradores vão precisar de mais privacidade para fazer chamadas de vídeo, realizar tarefas específicas ou até mesmo fugir do contato físico. Sendo assim, a demanda por pequenas salas individuais tende a aumentar.

Ter uma área externa espaçosa para convivência tornou-se prioridade para diversas companhias. O objetivo é que os colaboradores passem a enxergar o escritório como uma extensão de suas casas, por isso esses ambientes serão importantes para estimular as relações e garantir um clima organizacional positivo.

Diante desse contexto, os proprietários devem investir nessa abordagem na hora de anunciar as vantagens do imóvel. Pequenas reformas e adaptações são interessantes para atrair esse novo público.


2- Alta taxa de vacância: momento de flexibilização

A volta gradual do trabalho presencial alimentou a expectativa de recuperação do setor para 2022.

Apesar da elevada taxa de vacância no mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo, há regiões com realidades diferentes.

No entorno da Av. Pres. Juscelino Kubitschek, a vacância é de 8% e nos bairros do Itaim Bibi e Jardins, a taxa de vacância beira 0%. Esses baixos índices se dão por conta da ocupação predominantemente dos setores de tecnologia, advocacia e financeiro nessas regiões, que apresentaram crescimento, apesar da pandemia, o que permitiu manter seus escritórios locados mesmo com a equipe em casa. A decisão de não devolver os espaços também foi estratégica, uma vez que a retomada após 6 ou 12 meses poderia ser inviabilizada pela falta de espaços disponíveis no mercado, justamente por conta da retomada das locações a partir do segundo semestre de 2021 e baixa vacância.

Por outo lado, a região da Berrini e Chucri Zaidan apresenta taxa de vacância de 33% O perfil de ocupação da região ajuda a explicar esse alto volume de espaços disponíveis: a zona sul de São Paulo concentra suas ocupações principalmente no setor de serviços, o setor que mais sofreu com a pandemia.

Outro fator que contribuiu para o aumento da taxa de vacância foi a entrega de 480 mil m² de novos espaços desde 2020, impactando também a absorção líquida, que fechou negativa em 2021. Para 2022 e 2023 a expectativa é que seja entregue 300 mil m² de novo estoque na região. Esse baixo volume gera expectativa de queda da taxa de vacância para este ano.

Apesar das boas expectativas, o momento é de flexibilização e cautela. É preciso capturar as demandas em ascensão reprimidas durante a pandemia, antes que as novas entregas de estoque cheguem ao mercado.


3 – Movimentações imobiliárias: Cresce a busca por regiões secundárias

Uma outra tendência para 2022 é a diminuição do interesse por localizações premium. Se antes esse era um dos pontos decisivos na negociação com empresas, hoje elas estão mais flexíveis e podem optar por regiões afastadas dos grandes centros com ofertas mais atrativas.

As decisões imobiliárias se tornaram estratégicas na pandemia. Com a instituição do home office, a análise “custo x uso real” norteou as decisões de ocupação, resultando em grandes devoluções para o mercado de alto padrão.

Em um primeiro momento, a busca por equilíbrio financeiro motivou a movimentação imobiliária, com o avanço da vacinação e a retomada gradual, o momento é de mudança para readequação dos espaços à nova realidade.

Levando em conta a experiência do colaborador, algumas empresas estão devolvendo seus espaços em regiões primárias para adquirir espaços mais amplos e humanizados em regiões próximas a São Paulo.

Em corrida paralela a esse cenário, cidades como Alphaville e Osasco tem passado por um processo de transformação para atração de grandes empresas, como a Uber, que devolveu seus andares no São Paulo Corporate, na Vila Olímpia, para ocupar um campus em Osasco com 12 mil m² construídos e 18 mil m² de área verde.

Com maiores incentivos fiscais, melhores condições logísticas e possibilidade de melhoria em infraestrutura, a busca por regiões secundárias iniciada no final de 2021 ainda será uma forte tendência nos primeiros meses de 2022.


4 - FIIs em 2022: cenário adverso, mas grandes oportunidades a longo prazo

Durante os últimos dois anos, o segmento de fundos imobiliários fechou no vermelho, com queda de 10% em 2020 e 2% em 2021.

O ano de 2022 já se apresenta bastante desafiador, dada a escalada da taxa de juros base (SELIC) e as incertezas causadas pelo período eleitoral. Porém, com o fechamento positivo em quase 9% do IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) em dezembro, a expectativa é que ocorram grandes oportunidades no setor a longo prazo.

Os FIIs de crédito foram uma grata surpresa ao segmento, apresentando o melhor desempenho nos últimos meses e tendendo a manter-se em alta em 2022. O portfólio deste segmento é bastante diversificado e taxa de aquisição é elevada, dada sua capacidade de pagamento de proventos quase que imediatos.

Já os fundos de lajes corporativas tiveram sua visibilidade um pouco ofuscada pela alta taxa de vacância, mas a volta gradual das ocupações por conta da retomada das atividades presenciais no segundo semestre de 2021 dão uma perspectiva positiva, trazendo esperança de melhoria para esses fundos em 2022.

Na contramão da retração de mercado, os fundos logísticos são os grandes promissores. Com o crescimento vertiginoso do e-commerce durante a pandemia, o setor logístico teve seu crescimento acelerado de modo a acompanhar a alta demanda do mercado. Essa corrida do crescimento baixou o nível de vacância dos galpões logísticos, que aliada à demanda reprimida, traz altas expectativas de rendimentos para 2022.



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